みなさん、こんにちは。Web編集者の一ノ瀬舞です。 今日は、最近話題の「築古不動産投資」について、私の大失敗未遂の体験談（泣）をシェアします……。
天城先生の「デバッグ」診断
◆ 今回のバグ（問題点）
- 表向きのメリット：格安の築古戸建て。フルローン融資が通っており、自己資金ゼロから高利回りが狙える。
- 隠されたリスク：接道義務違反による「再建築不可」。2025年の法改正で大規模リフォームすら不可能に。そして、銀行はこれらリスクを一切説明してくれない。
- 判定：即死レベル
本編：不動産投資という無理ゲーについて
「先生！ ついに私も不労所得を得る『大家さん』デビューへの切符を手に入れました！」
金曜日の夜。私は意気揚々と、とある契約書……いや、天城先生の言葉を借りるなら【クエスト受注書】 をデスクに叩きつけた。 相手は、簿記1級・宅建・FP1級の知識をゲームの攻略本のように操る高等遊民、天城駆（あまぎ かける）先生だ。
「……また変な儲け話に引っかかったのか。で、今回はどんな【呪いの装備】 を買わされそうになっているんだ？」 先生は淹れたてのコーヒーを片手に、呆れたような視線を私に向ける。
「呪いの装備だなんて失礼な！ 今回は完璧です。先週末に参加したシークレットセミナーで紹介されたんですが、なんと『公務員の方だけに特別にご案内している枠です』 って言われたんです！ 私、公務員じゃないWeb編集者なのに、特別に融通してくれたんですよ！」
先生は盛大にため息をついた。 「典型的なカモリスト向けのセリフだな。他には何て言われた？」
「えっと、『節税効果で、実質利回りはもっと高くなりますよ』 とか、『家賃保証があるので、空室リスクはゼロです』 とか……あ、でも一番の決め手は、提携している銀行の融資がすでに満額で下りるって確定しているところです！ 銀行の厳しい審査に通ったってことは、絶対に安全で資産価値のある物件ってことじゃないですか！」
私は勝ち誇ったように胸を張った。しかし、先生の目は氷のように冷たかった。
「えっ、待って。これって『雨が降ったら傘をさす』くらい、普通の常識じゃないの？」 先生のいつもの口癖が飛び出した。
「君、自分から進んで【スリップダメージ（毒）】 を受けに行くドMなのかな？ 銀行が融資を通したから安全？ それ、料理に例えるなら『ガスコンロの火がつくから、この鍋に入っているのは絶対に美味しいシチューだ』と思い込んでいるのと同じだぞ。中身が猛毒のヘドロでも、ガスコンロはただ火をつけるだけだ」
「そ、それ、翻訳すると『銀行は物件の安全性なんて保証していない』ってことですか？」
「その通りだ。さあ、君の持ってきたこの【魔道書】 の物件概要欄をよく見てみろ。前面道路の幅員が『1.8メートル』、しかも『私道』と書かれているだろう」
先生がボールペンで指し示した箇所を見て、私は首を傾げた。 「それが何か……？ 車は通れませんけど、駅から近いですし」
「建築基準法という、この世界の【運営の利用規約】 にはこう書かれている。建物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない、と。これを『接道義務』と呼ぶ。君の物件は、この要件を満たしていない『接道義務違反』の土地だ。つまり、今建っている家を壊したら、二度と新しい家は建てられない【再建築不可物件】なんだよ」
「えっ！？ でも、リフォームすれば綺麗になるって業者の人が……」
「それは古い【パッチノート】 の知識だ」先生は即座に切り捨てた。「2025年4月に施行された建築基準法の改正により、いわゆる『4号特例の縮小』が行われた。これにより、以前は確認不要でやりたい放題だった木造2階建て以下の小規模住宅でも、主要な構造部に手を入れる大規模なリフォームには、建築確認申請が必須になったんだ」
先生はホワイトボードにマーカーを走らせた。 「接道義務を満たしていない土地では、当然、この建築確認申請は下りない。つまり、君が買おうとしているこのボロ家は、合法的なフルリフォームすら封じられた、ただ朽ち果てていくだけの負動産だ」
「そ、そんな……！ でも、銀行の人はそんなこと一言も……」
「銀行は、君に【DoT（継続ダメージ）】 を与えて【サーバー利用料】 である金利を稼ぐだけのシステムだ。しかも、2026年3月の今、日銀の政策変更に伴い、大手銀行の変動金利の基準金利は軒並み3.1%〜3.3%台へと引き上げられている。実質的な適用金利も徐々に上がってきている。君は、回復手段のない毒沼の中で、増大していくDoTを受け続けることになる」
「先生、それ装備品じゃなくて呪いのアイテムです！」
◆ 数字で見る「詰み」の構造
こちらは、天城先生が計算したシミュレーションです。
【3年後の収支予測（業者提示）】
- 収入：家賃 10万円
- 支出：ローン返済 8万円
- 結果：毎月2万円の黒字（に見える）
天城「でも、ここに隠された『2026年現在の金利上昇リスク』と、法改正によって『リフォームできず廃屋化するリスク』を足すと……？」
（後半へ続く！）
ブログ、なんとか続けてる 