住宅ローン減税「5年延長」へ！新築高騰に悩む40代こそ注目すべき「中古優遇」という政府のメッセージ

住宅ローン減税「5年延長」へ！新築高騰に悩む40代こそ注目すべき「中古優遇」という政府のメッセージ

「そろそろマイホームを…」と思いながらも、資材高騰による新築価格の上昇や、じわりと上がる金利に足踏みをしている方も多いのではないでしょうか。

そんな中、2025年12月に入り、私たちの背中を押すような大きなニュースが飛び込んできました。**「住宅ローン減税の5年延長」**です。

本来であれば2025年末で終了するはずだったこの制度。駆け込みで購入を焦っていた方にとっては、まさに「渡りに船」の朗報と言えるでしょう。しかし、このニュース、単に「期間が延びてラッキー」と受け取るだけでは、実は非常にもったいないのです。

報道を詳細に読み解くと、政府が意図する「あるメッセージ」が見えてきます。それは、**「新築一辺倒ではなく、中古住宅も賢く活用してほしい」**というシグナルです。

今回は、このニュースの深層を解説しつつ、教育費や老後資金の不安を抱える私たち40代が、これからどのような戦略でマイホーム選びを進めるべきか、その「最適解」についてお話しします。

1. ニュースの深層：なぜ今、「5年延長」と「中古優遇」なのか？

まず、今回のニュースの要点を整理しましょう。政府・与党は、2025年末で期限を迎える住宅ローン減税について、5年程度延長する方向で調整に入りました。

これまでの住宅ローン減税の歴史を振り返ると、景気対策としての側面が強く、期限が来るたびに延長が繰り返されてきました。しかし、今回の延長には、これまでとは少し違う「色」がついています。それが**「中古住宅（既存住宅）への支援強化」**です。

政府が抱える「新築偏重」からの脱却

これまで日本の住宅政策は、長らく「新築至上主義」でした。新築が建てば経済が回る、家電が売れる、雇用が生まれる。そのため、減税制度も新築、特に近年では「長期優良住宅」や「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」といった高性能な新築住宅に対して、より多くの控除枠を与える仕組みになっていました。

しかし、2025年の今、状況は変わりました。資材価格の高騰や人手不足により、新築マンションや戸建ての価格は一般のサラリーマン家庭の手が届きにくいレベルにまで上昇しています。無理に新築を優遇し続けても、「高すぎて買えない」層が増えるばかりです。

一方で、日本国内には約900万戸とも言われる「空き家」が存在し、質の良い中古住宅が流通しきれていないという課題があります。そこで政府は、「新築を建てる」ことから「今ある良質なストック（中古）を活用する」ことへ、政策の舵を大きく切り始めています。 今回の「中古住宅への支援手厚く」という報道は、まさにその現れなのです。

具体的には、中古住宅購入時の借入限度額の上乗せや、リフォームとセットで行う場合の減税要件の緩和などが議論されています。これは私たちにとって、選択肢が広がる大きなチャンスです。

2. 40代のリアル：新築という「夢」と、家計という「現実」

私たち40代にとって、マイホーム購入は単なる「夢の実現」ではありません。それは「資産防衛」であり、同時に「リスク管理」でもあります。

高騰する新築価格と「家計の圧迫」

首都圏を中心に、新築マンションの平均価格は高止まりが続いています。かつては5,000万円台で購入できたエリアでも、今や7,000万円、8,000万円が当たり前。もし、世帯年収や貯蓄額に見合わない高額な新築物件を「減税があるから」「金利がまだ低いから」という理由だけで購入したらどうなるでしょうか。

40代は、これから教育費のピークを迎えます。高校、大学と進学するにつれ、年間数百万円単位でお金が出ていきます。さらに、自分たちの老後資金の積立も待ったなしです。無理なローン返済が家計を圧迫し、教育ローンを借りたり、老後資金を取り崩したりするようでは本末転倒です。「家を買ったせいで生活が苦しくなる」という事態だけは避けなければなりません。

「資産価値」という視点

新築住宅には、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる価格が上乗せされています。これは、広告宣伝費やデベロッパーの利益が含まれた価格で、鍵を開けて入居した瞬間に、その価値は1〜2割下がると言われています。もちろん、誰も住んでいない真新しい家に住む満足感は代えがたいものです。しかし、資産形成の観点から見ると、購入直後に価値が目減りする資産を持つことは、40代にとってはリスクでもあります。

3. 「中古＋リノベ」が40代の最強の選択肢になる理由

そこで私が提案したいのが、今回の政府方針とも合致する**「中古住宅を購入してリノベーションする」**という選択肢です。特に40代の方にこそ、この戦略を強くおすすめします。理由は大きく3つあります。

理由①：価格の安定と資産維持率

一般的に、マンションの資産価値は築20年〜25年程度で下げ止まり、その後は緩やかな推移になると言われています。つまり、築20年前後の中古物件を購入すれば、購入後の資産価値の下落リスクを最小限に抑えることができます。新築よりも割安で購入し、浮いた予算をリノベーション費用に充てることで、内装や設備は新築同等、あるいはそれ以上のグレードに仕上げることが可能です。

理由②：立地の優位性

「不動産の価値は立地で決まる」と言われますが、駅近などの好条件な土地には、すでにマンションや住宅が建っています。新築で好立地を探そうとすると、どうしても価格が跳ね上がるか、駅から遠い不便な場所を選ばざるを得ません。中古市場に目を向ければ、過去に分譲された好立地の物件が数多く流通しています。40代の多忙な共働き世帯にとって、通勤や生活利便性の高い「時間」を買えるメリットは計り知れません。

理由③：充実する補助金制度

今回の住宅ローン減税延長に加え、政府は既存住宅の省エネ改修に対しても手厚い補助金を用意しています。例えば、2024年から継続している「子育てエコホーム支援事業」や「先進的窓リノベ事業」などは、2025年も形を変えつつ継続・強化されるトレンドにあります。中古住宅を購入し、窓の断熱改修や高効率給湯器の導入を行うことで、数十万円〜百万円単位の補助金を受け取れる可能性があります。これらを活用すれば、実質的な負担をさらに下げることができます。

4. 冷静な判断を：「減税」だけで飛びついてはいけない

今回のニュースを聞いて、「減税が続くなら、急がなくてもいいや」と安心した方もいれば、「今のうちに買わなきゃ」と焦る方もいるでしょう。しかし、ここで一度立ち止まって、冷静に計算機を叩く必要があります。

金利上昇リスクとの戦い

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%等が所得税から控除される制度です。これは確かにありがたい「お小遣い」ですが、忘れてはならないのが**「金利」**です。現在、固定金利はじわりと上昇傾向にあり、これまで超低金利だった変動金利にも上昇の圧力がかかり始めています。

仮に、4,000万円を借り入れた場合、金利が0.1%上がるだけで、35年間の総返済額は約70〜80万円ほど増えます。もし金利が0.5%上がれば、数百万円単位の影響が出ます。「減税で数十万円戻ってくるから」といって、金利タイプや物件価格の精査を怠ると、減税のメリット以上に利息負担が増えてしまい、トータルで損をする可能性があります。

40代特有の「時間の制約」

また、私たち40代には「時間」という制約があります。35年ローンを組む場合、40歳で借りれば完済は75歳。45歳で借りれば80歳です。定年退職後の返済期間をどう乗り切るか、退職金で完済するのか、あるいは60歳までに繰り上げ返済を完了させるのか。住宅ローン減税の期間（10年や13年）が終わった後も、ローン返済は続きます。減税期間中のメリットだけでなく、**「減税終了後の家計」と「老後の収支」**まで見据えたシミュレーションが不可欠です。

まとめ：政府のメッセージを味方につけ、賢いマイホーム計画を

今回の「住宅ローン減税の延長」と「中古住宅への支援強化」。このニュースから私たちが読み取るべきは、「政府が『良質な中古住宅を選び、長く住むこと』を推奨し始めた」という時代の変化です。

新築が高いと嘆くのではなく、**「国が後押ししてくれる今こそ、中古市場に宝探しに行くチャンスだ」**と視点を変えてみてください。

新築にこだわらず、視野を広げること。
減税だけでなく、補助金もフル活用すること。
そして何より、自分たちのライフプランに見合った無理のない予算で選ぶこと。

これが、私たち40代がこの不透明な時代に、豊かな住まいと安心できる資産を手に入れるための「最適解」だと私は確信しています。

まずは、週末にでもパートナーとコーヒーを飲みながら、「もし中古を買って、自分たち好みにリノベするとしたら？」なんて会話を始めてみてはいかがでしょうか。案外、新築のモデルルームを見るよりもワクワクする未来が見えてくるかもしれません。

免責事項

※本記事は2025年12月3日時点の報道および情報に基づき作成されています。政府の調整状況や国会での審議結果により、実際の制度内容や延長期間、適用条件などが変更される可能性があります。 ※具体的な税制優遇や補助金の適用可否については、最新の国税庁の発表をご確認いただくか、税理士や住宅販売会社などの専門家にご相談の上、ご自身の責任において判断してください。 ※記事内の金利シミュレーションや資産価値に関する記述は一般的な例示であり、将来の経済状況や個別の物件価値を保証するものではありません。